Initiatief

Wat wil Mijn Vastgoed™ ?

Mijn Vastgoed wil het voor iedereen mogelijk maken om in vastgoed te investeren. Daarom ontwikkelt Mijn Vastgoed een online platform waarop investeringen in individuele beleggingswoningen opgedeeld worden in blockchaintokens en aangeboden kunnen worden.

Gebruikers van het platform (vanaf hier: klanten) maken daarmee aanspraak op een deel van de huuropbrengst en meerwaarde bij verkoop. De blockchaintokens kunnen op het online platform aangekocht en verhandeld worden waardoor de klanten razendsnel hun beleggingen in vastgoed kunnen aan- en verkopen.

Is dit een revolutionair idee?

Mijn Vastgoed is er van overtuigd dat de blockchain een revolutie gaat ontketenen in de wereld van vastgoed. Blockchain maakt het mogelijk investeringen in vastgoed in tokens op te delen en deze tokens razendsnel aan te kopen of te verkopen zonder papieren en juridische rompslomp.

In vastgoed investeren is op dit moment helaas niet voor iedereen mogelijk. Er zijn grote bedragen nodig om een succesvolle investering te doen; daarnaast is de vastgoedmarkt een ‘ons-kent-ons’ markt waar de meest rendabele woningen onderling worden verhandeld, om nog maar te zwijgen over onoverzichtelijke notaris- en financieringskosten. Crowdfunding op basis van blockchain heeft de potentie om een revolutie in deze markt te ontketenen.

Welke probleem lost Mijn Vastgoed™ op?

Investeren in vastgoed geeft een mooi rendement. Dit is echter alleen weggelegd voor mensen met relatief veel eigen vermogen. Daarnaast gaat het om een markt waarin de meest rendabele woningen onderling in ‘ons-kent-ons’ netwerken verhandeld worden. Daarnaast zijn de notaris- en financieringskosten voor de gemiddelde belegger niet transparant, inzichtelijk en begrijpelijk.

Toch willen veel mensen wel investeren in vastgoed want de spaarrente is historisch laag. Mijn Vastgoed maakt investeren in vastgoed voor iedereen mogelijk en makkelijk. Zo kan een ieder het rentepercentage van een vastgoedinvestering behalen.

Daarnaast wordt ook de liquiditeit van investeren in vastgoed enorm verhoogd; een klant kan op elk moment meer tokens aankopen of (een deel) van de tokens in bezit verkopen. De huidige vastgoedfondsen hebben vaak een lange looptijd waarbij het verkopen vaak geen mogelijkheid is, laat staan in delen.

Hoe is de timing van Mijn Vastgoed™?

De timing is voor elke start-up belangrijk. Een nieuwe onderneming heeft namelijk een veel hogere kans van slagen als de markt er gunstig voor staat. Mijn Vastgoed heeft een goede timing met de aantrekkende economie. Huishoudens hebben heel wat vermogen vergaard en willen dit vermogen het liefst investeren om er meer uit te halen dan de historisch lage spaarrente. Dat is dus het perfecte moment om de particuliere belegger de kans te geven om op een laagdrempelige manier toegang te geven tot de vastgoedmarkt.

De blockchain technologie is mede dankzij de bekendheid van de Bitcoin een zeer populair gespreksonderwerp geworden. De totale cryptomarkt is gegroeid tot bijna EUR 400 miljard en daarmee heel actueel. Het platform van Mijn Vastgoed gaat ook gebruik maken van blockchain technologie en kan daarmee profiteren van de publiciteit rond blockchain technologie.

Hoe komt het online platform eruit te zien?

Op het platform worden de investeringen in beleggingswoningen los van elkaar aangeboden. Elke beleggingswoning heeft andere financiële kenmerken. Zo verschilt de aankoopprijs, de looptijd en de aangeboden rente per woning. Op het platform kan de bezoeker woningen filteren op onder andere regio, plaats, koopsom, rendement en looptijd. Zo kan elke bezoeker voor zichzelf bepalen wat de ideale beleggingswoning is. Elk woning die nog moet worden verkocht moet worden op het platform geeft een tijdspanne weer waarin de bezoeker zich in kan schrijven. Ook wordt bij een woning weergeven welk percentage aan investeringen nog beschikbaar is voor deze specifieke woning.

De eigenaar/verkoper van een beleggingswoning kan zijn woning aanbieden op het online platform van Mijn Vastgoed. De verkoper maakt daarbij gebruik van een uniek kenmerk van het Mijn Vastgoed concept, namelijk dat als Mijn Vastgoed de woning weer verkoopt de verkoper nog een aanspraak heeft op een deel van de meerwaarde. Om de kwaliteit van ons platform te waarborgen zijn voor de verkoper voor het aanbieden van zijn beleggingswoning vormvereisten. Denk aan een minimum aan informatieverstrekking, documentatie en een goede fotoreportage. De verkoper kan ervoor kiezen dit zelf te doen of tegen meerkosten dit te laten begeleiden door een verkoopmakelaar van Mijn Vastgoed.

Wat is het winstmodel van Mijn Vastgoed™?

Mijn Vastgoed™ wil zijn klanten een investeringsproduct met vast jaarlijks rentebedrag aanbieden, dat betekent dat de uitbetaling niet afhangt van factoren als leegstand, kosten voor onderhoud en/of onvoorziene kosten. Bij jaarlijkse herzieningen van het rentebedrag worden deze factoren in het verleden wel meegewogen. De winst voor Mijn Vastgoed zit in gedeelde deelname en het verschil tussen het iets hogere feitelijke rendement en het rentebedrag dat wij uitkeren aan onze klanten.

Mijn Vastgoed zal aanvankelijk in (de investering) elke beleggingswoning voor maximaal 50% deelnemen, , met behulp van een (bank)financiering. Naarmate de vraag van tokenhouders harder groeit dan het aanbod beleggingswoning kan Mijn Vastgoed besluiten het percentage van 50% omhoog bij te stellen naar bijvoorbeeld 80 of 100%. De verhouding waarin token houders en Mijn Vastgoed deelnemen in een beleggingswoning kan worden aangepast op basis van het vraag en aanbod van beleggers en beleggingswoningen.

Het winstmodel is niet gebaseerd op een mogelijke stijging van de waarde van het vastgoed. Dat vinden wij te speculatief om een winstmodel op te baseren. Uiteraard is een eventuele waardestijging een mooie bijkomstigheid voor de belegger.

Door bovengenoemd winstmodel brengen we ons belang in lijn met het belang van onze klanten/belegger. Zodoende dienen wij het belang van onze klanten. Zolang wij een goed rendement ontvangen ten behoeve van een gezonde bedrijfsvoering, ontvangen ook onze tokenhouders winst en visa versa.

Daarnaast rekent Mijn Vastgoed™ 1.0 – 1.5% courtage voor het aanbieden en verkopen van de beleggingswoning door de eigenaar op het online platform.

Wat is het onderscheidend vermogen van Mijn Vastgoed™?

Aanbieders hebben vaak complexe constructies en gebruiken veel verhullende vaktermen. Dit maakt het lastig voor een beginnend belegger om in vastgoed te investeren. Mijn Vastgoed™ wil dit veranderen en geeft vier belangrijke onderscheidingspunten:

Focus op de Nederlandse markt

Omdat Mijn Vastgoed™ haar focus volledig legt op de Nederlandse markt is het voor Nederlandse beleggers makkelijker hier affiniteit mee te hebben. De belegger is vaak beter geïnformeerd over de Nederlandse huur- en huizenmarkt dan bijvoorbeeld over buitenlandse huizenmarkt.

Inleg per woning
Veel vastgoed investeringsfondsen investeren in projecten. Het is dan vaak minder dan duidelijk uit welk object het rendement afkomstig is. Mijn Vastgoed wil het investeren in vastgoed door middel van het bieden van de keuze om per woning te investeren tastbaar en transparant maken. Op den duur kan iedereen zelfs investeren in een woning in de buurt of in de straat waar men woont.

Aanspraak op meerwaarde
Naast de aanspraak op rente maakt de belegger aanspraak op de meerwaarde bij verkoop van de woning. Dit is uniek en maakt het gehele product nog aantrekkelijker. Vermogensgroei door verkoop van een woning met meerwaarde is voor de meeste mensen bekend en vertrouwd.

Liquideerbaarheid
Omdat de vastgoedtokens verhandelbaar zijn op het online platform is de investering via Mijn Vastgoed snel te liquideren. Daarbij kan een klant er ook voor kiezen om slechts een deel van zijn investering te liquideren. Dit brengt grote voordelen voor de klanten. Zij hoeven namelijk niet hun hele investering te liquideren als zij snel wat cash nodig hebben maar kunnen gewoon een deel van de investering op het platform te koop zetten. Een klant kan dus niet alleen snel in- en uitstappen maar kan ook een investering gedeeltelijk liquideren.

Wat is de juridisch positie van de beleggers op?

De rechten van de tokenhouders zijn vergelijkbaar met die van reguliere verstrekkers van een (obligatie)lening. Zo hebben zij recht op terugbetaling van de inleg op de token (hoofdsom) en op rente. De tokenhouders krijgen een vast jaarlijks rentepercentage van minimaal 3.5% tot ongeveer 7.0%, afhankelijk van de begroten huuropbrengst van de betreffende beleggingswoning. Bij verkoop van de woning deelt de tokenhouder mee in de meerwaarde naar rato van zijn/haar inleg. De looptijd per object zal waarschijnlijk 5, 7 of 10 jaar zijn.

Wie is juridisch eigenaar van de beleggingswoningen?

Mijn Vastgoed wordt juridisch eigenaar van de woning.  Zoals eerder vermeld is dat onder meer om ons belang in lijn met het belang van onze klanten/belegger te brengen. Dit doen wij door winst te nemen tussen het feitelijke rendement en het rentebedrag dat wij uitkeren aan onze klanten. Zonder dit, acht Mijn Vastgoed het niet mogelijk een verantwoorde financiële bedrijfsvoering te houden en tevens dit beleggingsproduct aan te bieden. Naast het financiële aspect, is bij het centraliseren van eigendom de exploitatiekosten goedkoper, bijvoorbeeld zo zijn de totale onderhoudskosten voor 10 woningen goedkoper dan voor 1. Ander bijkomend voordeel van centraal eigendom, dan wanneer wij simpelweg belegger en eigenaar van een beleggingswoning bij elkaar brengen, is geen risico op malafide huisbasen, die wellicht uw rente uit betalen uit illegale praktijken anders dan huuropbrengst.

Zijn er nog kosten voor de belegger op het online platform?

Als belegger op het in platform betaalt u geen kosten bij het instappen en ook geen kosten aan het einde van de looptijd.

Als de belegger tussentijds zijn vastgoedtokens wil verhandelen zitten daar wel kosten aan, zoals op elke (crypto)handelsplatform. Dit zijn echter zeer lage kosten van waarschijnlijk ongeveer 0.025% per transactie.

Hoe trekt Mijn Vastgoed™ beleggingswoningen aan?

Voornoemde woningen zijn niet makkelijk om te verkrijgen. Deze woningen zijn gewild en worden vaak binnen gesloten kring verhandeld. Om deze woningen aan te kopen heeft Mijn Vastgoed een unieke constructie bedacht waarbij de verkoper recht houdt op 25-50% van de meerwaarde. Dus wanneer Mijn Vastgoed en zijn beleggers de woning weer verkopen heeft ook de toenmalige verkoper van de beleggingswoning recht op meerwaarde. Het recht op 25-50% van de meerwaarde bij verkoop wordt contractueel vastgelegd. Dit is zeer lucratief voor de verkopende partij en zal verkopersaanmoedigen zijn/haar beleggingswoning op het online platform aan te bieden.

Mijn Vastgoed kan dit blijven doen zolang maximaal 50% van de investering wordt uitgegeven aan tokenhouders/beleggers. Mocht dit percentage hoger zijn dan heeft dit logischerwijs gevolg voor de mate van hierboven genoemde aanbieding.

Voorts biedt Mijn Vastgoed™ een volledige online verkoopbegeleiding tot aan een goede woningpresentatie op het online platform. Daarmee wordt de verkoop voor de verkoper vergemakkelijkt. Een platform wat de mogelijkheid biedt om uitsluitende beleggingswoningen aan te bieden bestaat nog niet. Veelal bestaat een platform uit allerlei soorten vastgoed, zoals bedrijfspanden, horecapanden, winkelruimte etc. Door dit te realiseren richten wij ons op die (particuliere) verkoper van een beleggingswoning. Aannemelijkis dat deze verkoper liever zijn beleggingswoning verkooptop een platform wat hier uitsluitend voor is ingericht en wat aansluit op zijn wensen.

Wat voor beleggingswoningen biedt en trekt Mijn Vastgoed™ aan?

Naast de optimale investeringsfactor is Mijn Vastgoed™ op zoek naar woningen met een hoge continuïteit aan huuropbrengst. Daarmee doelen we op betrouwbare stroom van huurinkomsten. Zo kan Mijn Vastgoed™ een bepaald rendement garanderen en een gezonde financiële huishouding houden. Daarmee komen de eisen van Mijn Vastgoed™ overeen met de eisen van financiële instellingen bij het verstrekken van een hypotheek voor een beleggingswoning. Dit doet Mijn Vastgoed™ om risico’s te beperken voor het aankopen van woningen. De volgende eisen zijn opgesteld:

– De beleggingswoning moet onafgebroken en aansluitend aan onze aankoop minimaal 1 jaar verhuurd zijn;
– Alleen een beleggingswoning in de steden wordt geaccepteerd;
(Dit is onder meer Alkmaar, Amsterdam, Leiden, Delft, Eindhoven Rotterdam enzovoort.)
– Er moet worden voldaan aan de een investeringsfactor van 13.5 (zie whitepaper).

Kortom de beleggingswoning moet zich hebben bewezen als succesvol.

Mijn Vastgoed wil kleinere beleggingswoningen en mogelijk groot residentieel vastgoed (denk aan bijvoorbeeld  studentenwoningen) aanbieden. Mijn Vastgoed wil een divers aanbod aanbieden. De klant kan zelf een afweging maken tussen de hoogte van het maandelijkse rendement en de eventuele meerwaarde bij verkoop.

Wat als een beleggingswoning niet opbrengt wat vooraf is begroot?

Om dit te voorkomen heeft Mijn Vastgoed bovengenoemde eisen opgesteld. Ondanks dat het altijd voorkomen dat een beleggingswoning niet opbrengt wat vooraf is begroot houd Mijn Vastgoed een financiële buffer aan om dit op te op te vangen.

Vooralsnog is de planning dat EUR 450.000 – EUR 1.000.000 uit de Token Sale wordt achtergehouden voor vernoemde buffer. Dat is een behoorlijk bedrag waarmee gedurende tot een behoorlijke omvang van het platform wij onze beleggers financiële zekerheidbieden.

Wat gebeurt er als de huizenmarkt keldert?

Aan de einde van de looptijd kan het voorkomen dat woningwaarde niet is gestegen maar is gedaald. Zoals ook omschreven in de beantwoording van de vorige vraag houd Mijn Vastgoed een aanzienlijke financiële buffer aan. Toch kan het voorkomen dat de financiële buffer niet toereikend is of dat gelet op de gezonde financiële huishouding niet verstandig is om dit daarmee aan te vullen. Mijn Vastgoed kan in deze situatie bepalen toch de woning te verkopen, waardoor Mijn Vastgoed de blockchaintokens terug koopt voor een lager bedrag dan de klant de tokens heeft aangekocht. Mijn Vastgoed kan ook besluiten de looptijd van de beleggingswoning te verlengen, dit zal in de algemene voorwaarden worden vastgelegd.

Wie doet het financieel en technisch beheer van de beleggingswoningen?

Het financiële en technische beheer van de woningen wordt uitbesteedt aan een professioneel vastgoedbeheer bedrijf. Deze hebben kennis van zaken en kunnen zowel het financiële als het technische beheer gemakkelijker en goedkoper uitvoeren dan wanneer Mijn Vastgoed dit zelf zou doen. Daardoor kan het team van Mijn Vastgoed zich volledig focussen op de core business: het exploiteren van het online platform.

Financieel beheer bestaat uit het zaken als het incasseren van huurpenningen, correspondentie met de huurder, bewaken van betalingen en huurachterstanden etc. Het Technisch beheer bestaat ui het verrichten van inspectie bij mutatie en inspectierapporten, verrichten van inspectie bij klachten en uitbrengen onderhoud voorstellen etc.